Medan megabanker som Bank of America, Wells Fargo och JPMorgan Chase tog rubrikerna tidigare i år genom att var för sig tillkännage planer på att erbjuda lån som endast kräver en handpenning på 3 % av låntagaren, finns det en annan stor långivare som i tysthet kräver ännu mindre av låntagarna.
Utan att många på marknaden visste om det, började Quicken Loans i slutet av förra året att erbjuda en ännu bättre affär för låntagare – ett lån med en handpenning på 1 %.
Men här öppnar företaget för första gången upp om produkten.
För det första är Quicken’s 1% down mortgage program inte för alla, eftersom det finns flera stipulationer och krav, men en 1% down payment är fortfarande en 1% down payment.
Det är fortfarande 66% lägre än vad Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase och många andra stora långivare erbjuder.
Så varför bestämde sig Quicken Loans för att bryta mot reglerna?
Efter att ha blivit tipsad om Quicken’s 1% down program av bolånebranschens insider Rob Chrisman, som noterade Quicken’s program tidigare i veckan, kontaktade HousingWire Quicken för att få svar på exakt den frågan.
Nu, i en exklusiv intervju, ger Bill Banfield, Quicken Loans vice president för kapitalmarknader, mer information om hur detta program kom till, hur det fungerar och varför det är så viktigt för Quicken.
Enligt Banfield är låneprogrammet med 1 % nedskrivning inte riktigt så chockerande som det ser ut.
Programmet är faktiskt en del av ett partnerskap mellan Quicken och Freddie Mac som tillkännagavs i oktober 2015.
Vid den tidpunkten var detaljerna om partnerskapet sparsamma, och de två organisationerna uppgav att programmet kommer att innehålla ”unika, gemensamt utvecklade produkter för att tillgodose behoven hos framväxande marknader, inklusive Millennials, förstagångshemköpare och medelklasslåntagare”.”
Det visar sig att ett av dessa lånealternativ är ett lån med 1 % handpenning, men som Banfield påpekar är lånet faktiskt strukturerat för att vara en del av Freddie Macs Home Possible Advantage-program, som det statligt sponsrade företaget lanserade i december 2014, och som kräver en handpenning på 3 %.
Så hur kommer Quicken Loans från 1 % handpenning från köparen till de 3 % som krävs för att delta i Freddie Macs program? Quicken beviljar de extra pengarna till låntagaren, sade Banfield.
”Vi kräver 1 % från konsumenten och vi ger konsumenten ett bidrag på 2 %, så kunden har 3 % eget kapital omedelbart”, sade Banfield till HousingWire.
Men programmet med 1 % nedskrivning erbjuds inte till alla, sade Banfield. Det finns flera regler för vem som är berättigad.
För det första är Quicken’s 1% down-lån endast tillgängliga för köpslån. Inga refinansieringslån är tillåtna. För det andra kan programmet endast användas på ett enfamiljshus eller en bostadsrätt, inte på ett andrahandsboende, en investeringsfastighet eller en kooperativ fastighet.
Dessutom måste låntagarna ha en FICO-poäng på 680 eller högre, tjäna mindre än medianinkomsten för sitt län och ha en skuldkvot på 45 % eller mindre.
Som en del av programmet gör Quicken Loans dessutom en kostnadsfri online-kurs om husägande tillgänglig för alla berättigade låntagare. Förstagångsköpare måste gå onlinekursen för att vara berättigade till programmet.
Så varför är det här programmet vettigt för en låntagare, förutom den låga handpenningen förstås?
Enligt Banfield är villkoren för det här lånet fördelaktiga jämfört med ett lån som backas upp av Federal Housing Administration, till exempel.
”Sanningen om FHA är att dess maximala belåning-till-värde-förhållande är 96,5 %”, förklarar Banfield. ”Men de flesta köpare tar in sin första hypoteksförsäkringspremie på 1,75 %, vilket ger dem 98,25 % LTV.”
Så när Fannie och Freddie erbjuder låntagare möjligheten att lägga ner endast 3 %, utan någon första hypoteksförsäkringspremie och utan någon hypoteksförsäkringspremie under hela lånets löptid, som med FHA, har låntagarna mer eget kapital i början och mer eget kapital när de är färdiga med MI, säger Banfield.
Med tanke på dessa villkor ”skulle man inte betrakta det som ett subprime-lån”, sade Banfield, när han fick frågan om potentiell negativ feedback på detta program. ”Marknaden har förändrats så mycket sedan krisen. Reglerna är så mycket annorlunda nu. Man kan verkligen inte lansera ett sådant här program utan att tänka igenom det helt och hållet.”
Så varför erbjuda lån till konsumenter som bara betalar 1 % av köpeskillingen för sitt hem?
För Quicken handlar det om att försöka hjälpa fler konsumenter att skaffa sig ett hem, samtidigt som man ser till att det görs på ett smart och säkert sätt.
”Vi vill försöka hjälpa människor och göra det på ett smart sätt”, sa Banfield. ”För oss var det verkligen en fråga om att om man vill ge tillgång till krediter, hur gör man det på ett ansvarsfullt sätt? Hur kan man hjälpa människor? Om förstagångsköpare kämpar, finns det smarta sätt att hjälpa dem samtidigt som man balanserar tillgången till kredit?”
Och Quicken såg den möjligheten i de låneprogram med 3 % nedskrivning som erbjöds av Freddie Mac och Fannie Mae, som också lanserade ett låneprogram med 3 % nedskrivning i december 2014.
Enligt Banfield började Quicken erbjuda båda programmen, men såg ett begränsat gensvar.
”Vi erbjöd Fannie och Freddie lån med 97 % belåningsgrad sedan de återinförde dem. Men vi såg en anemisk tillväxt i dessa program”, sade Banfield.
”Frågan blev, om du erbjuder program med 3%, varför utnyttjar inte folk det? Tja, människor kommer att söka det som är bäst för dem”, Banfield ”Och dessa program var till en början alldeles för detaljerade när det gällde att försöka hitta rätt sak för rätt köpare.”
Men under den tid som gått sedan Fannie och Freddie tillkännagav dessa program, noterade Banfield att båda GSE:erna har ändrat några av villkoren för att göra det möjligt för fler låntagare att dra nytta av programmet med låg handpenning.
”De berättelser som man hör handlar om hur man ska få fler människor på instegsnivå att köpa ett hem, oavsett om de är förstagångsköpare eller millennials”, sa Banfield. ”Det finns många hinder där ute. Vissa människor vill undvika FHA av någon anledning. Och vi ville ha ett konventionellt alternativ för att få människor till fler bostäder.”
Så Quicken samarbetade med Freddie Mac för att testa detta program för att erbjuda sina kunder ett annat rimligt lånealternativ.
”För närvarande är detta ett av våra alternativ för våra kunder. Det kommer verkligen att vara kundspecifikt”, sade Banfield. ”Vi vill ta hand om våra kunder och hjälpa dem så mycket som möjligt. Så om detta är det bästa alternativet för dem, så låt oss göra det. Om det inte är det, om ett FHA-lån eller (ett lån som stöds av Department of Veterans Affairs) är ett bättre alternativ, då gör vi det i stället.”
Banfield sade att företaget har sett ett bra gensvar från programmet med 1 % av kostnaden sedan starten och förväntar sig att programmet kommer att växa i framtiden.
”Vi började erbjuda det här programmet för sex eller sju månader sedan, och jag tycker att det har fungerat riktigt bra hittills”, sade Banfield. ”Programmet växer stadigt och vi tror att det kommer att fortsätta att växa.”