Rättsliga tjänster

Owner Move In Eviction

I San Francisco kan hyresvärdar säga upp en hyresgästs hyresförhållande genom en vräkning av en ägare som flyttar in. Ägarinflyttning används ofta av hyresvärdar som ett sätt att tvinga långvariga hyresgäster att flytta ut.

Hyresgäster i San Francisco som bor i enheter som skyddas av hyresförordningen kan endast vräkas på grund av en av de 16 ”rättfärdiga orsakerna” för vräkning. Vräkningar med anledning av en ägarinflyttning är en av dessa grunder.

Vad händer om min hyresvärd aldrig flyttar in?

Om du flyttar ut efter en vräkning med anledning av en ägarinflyttning och din hyresvärd inte följer reglerna kan du ha skäl att stämma honom eller henne för att få ett betydande ekonomiskt skadestånd. Bara för att en hyresvärd skickar ett meddelande om vräkning av en ägare som flyttar in och påstår att de ska flytta in betyder det inte att de faktiskt kommer att göra det.

Om du misstänker att din hyresvärd inte har flyttat in, kontakta oss för att diskutera dina alternativ.

Vad gör någon till en kvalificerad ”ägare”?

För att initiera en vräkning av en ägare som flyttar in, måste en kvalificerad ägare ha en viss ägarandel i fastigheten. Ägare som är registrerade den 21 februari 1991 eller tidigare måste ha minst 10 % av aktierna i byggnaden. Ägare som fått ett ägarintresse efter den 21 februari 1991 måste ha minst 25 % av aktierna i byggnaden.

Vilka krav måste min hyresvärd uppfylla?

En vräkning av en ägare som flyttar in måste ske i god tro, med ärligt uppsåt och utan dolda motiv. Med andra ord måste det dominerande motivet för att be hyresgästen flytta ut vara att ägaren, eller ägarens släkting (i förekommande fall) , kan flytta in.

Krav och behörighet för en vräkning med anledning av en ägarinflyttning kan vara mycket komplicerat och vi rekommenderar att du diskuterar varje vräkningsbesked som du får med en hyresgästadvokat eller en bostadsrättsföreträdare.

• En ägare måste använda den berörda enheten som sin huvudsakliga bostad i 36 sammanhängande månader.
• Hyresvärden måste vara en person: Hyresvärden eller den släkting som flyttar in måste vara en ”fysisk person” och kan inte vara ett bolag/partnerskap/annan affärsenhet.
• Begränsning till en enda enhet: Hyresvärdar får inte genomföra en OMI om en tidigare OMI har inträffat i de berörda lokalerna efter 1998. Efter att en fastighetsägare varit bosatt efter den 11 november 1998 är den berörda enheten den enda enhet som kan bli föremål för en vräkning av en fastighetsägare.
• Begränsning till en vräkning: En hyresvärd kan endast genomföra en vräkning med hjälp av ett OMI för en viss fastighet. Ägare kan inte använda ägarboende som rättfärdig orsak för två eller flera vräkningar i samma byggnad, såvida inte den andra vräkningen gäller en ägares förälder/barn, mor- eller farförälder/barnbarn eller syskon, bror/syster eller om ett bygglov har utfärdats för att lagligt kombinera enheterna för att de ska kunna bebos som en enda enhet.
• Alternativt boende: En hyresgäst kan använda en alternativ bostad för en fastighetsägare: Ingen av de vräkande ägarna får äga en ”jämförbar” ledig bostad någonstans. Om en ”jämförbar” bostad blir tillgänglig innan den vräkta hyresgästen lämnar bostaden, behöver hyresgästen inte flytta. Om någon av de vräkande ägarna äger en ”icke jämförbar” ledig bostad måste den bostaden erbjudas den vräkte hyresgästen, men den kan erbjudas till marknadshyra.
• Registreringskrav: Hyresvärden måste registrera ett OMI hos hyresnämnden och hos länsstyrelsen med uppgift om den enhet som är föremål för vräkningen och de begränsningar som följer därav. finansiering.
• Återuthyrning av enheter som omfattas av begränsningar: Från och med den 9 november 2015 (en del av lagstiftningen om vräkningar 2.0) får en hyresvärd inte hyra ut lägenheten på nytt till en högre hyra än den som den vräkte hyresgästen betalade vid tidpunkten för utflyttningen under fem år efter vräkningen, såvida det inte har förekommit tillåtna hyreshöjningar, t.ex. årliga hyreshöjningar. Om hyresvärden väljer att hyra ut lägenheten på nytt inom tre år efter vräkningen har den vräkte hyresgästen rätt till förköpsrätt för att flytta tillbaka till lägenheten. Observera att om hyresvärden inte behåller lägenheten i tre år och hyr ut den på nytt till en ny hyresgäst för en högre hyra kan den vräkte hyresgästen väcka talan mot hyresvärden för bland annat olovlig vräkning, bedrägeri och brott mot hyresförordningen.

Rättigheter för hyresgäster vid vräkningar av ägare som flyttar in

Hyresgäster som har bott i den berörda enheten i tolv månader eller mer har rätt till ett skriftligt meddelande om vräkning med 60 dagars varsel, medan hyresgäster som har bott i enheten i mindre än tolv månader har rätt till ett skriftligt meddelande om vräkning med 30 dagar.

Statutory Relocation Payments

Hyresgäster som har bott i en berörd enhet i ett år eller mer har rätt till flyttkostnader. Beloppet ökar varje år och finns på SF Rent Boards webbplats här.

Varje äldre (60 år eller äldre) eller handikappad hyresgäst eller hushåll med minderåriga barn är berättigad till ytterligare medel.

Skyddade hyresgäster

Under vissa omständigheter kan en hyresgäst vara undantagen från en ägarinflytandeavhysning. Skyddade hyresgäster är personer som är 60 år eller äldre eller funktionshindrade och som har bott i lägenheten i 10 år och katastrofalt sjuka personer som har bott i lägenheten i 5 år. **Except, där alla enheter är ockuperade av skyddade hyresgäster, eller där den aktuella fastigheten är ett enfamiljshus.

Fallstudier

Detta är några av våra resultat och inte en garanti för ett resultat.