I fastighetsbranschen är regressionsprincipen enkel. Det är fenomenet att värdefulla fastigheter får sitt värde minskat av omgivande fastigheter med lägre värde. Om du känner till rådet att ”köpa det billigaste huset på kvarteret” känner du till principen om progression, som innebär att en lågvärdig fastighets taxeringsvärde höjs av de högvärdiga fastigheter som omger den. Regression är motsatsen till progression, och det är ett legitimt bekymmer för bostadssäljare och -köpare.
Som fastighetsmäklare bör du hålla dig uppdaterad om de genomsnittliga bostadsvärdena i de områden där du gör försäljningar. Nya migrationsmönster, ekonomiska förändringar, förfall av äldre hus och byggnader och inflödet av nya företag i ett område – särskilt specifika återförsäljare som Starbucks och Trader Joe’s – kan driva fastighetsvärdena uppåt eller nedåt. Fluktuationer i fastighetsvärdena sker inte på individuell basis, utan när det sker en stor förändring som en av dem som beskrivs ovan förändras fastighetsvärdena i hela grannskapet. I de fall då värdena går tillbaka innebär detta en värdesänkning för de nyare, mer värdefulla bostäderna i grannskapet.
Exempel på regression i praktiken
Principen om regression fungerar på samma sätt som principen om konformitet, som säger att ett hem med bekvämligheter som ligger långt utanför grannskapets typiska utbud inte kommer att värderas till sitt verkliga värde på grund av sin avvikelse. Till exempel kommer ett stort, modernt hus i ett område med mindre, äldre hus att undervärderas eftersom den typiska köparen som letar efter hus som det större, moderna huset inte letar efter hus i områden med små, gamla hus.
Uttryckt i dollarsiffror fungerar regressionen så här: i ett område där det genomsnittliga huset värderas till 300 000 dollar kommer ett hus värt 500 000 dollar i ett annat område inte att värderas till 500 000 dollar, även om det är identiskt med ett hus som värderas lika högt bara några kvarter därifrån.
Föreställ dig ett hypotetiskt scenario, tänk dig att en person köper ett av husen i det grannskapet för 280 000 dollar, med avsikten att lägga till ytterligare två sovrum och ett badrum, vilket höjer dess värde över vad det hade värderats till när det bara har tre sovrum och ett badrum, vilket är typiskt för dess grannskap. Även om ett hus med fem sovrum och två badrum kan säljas för 450 000 dollar på andra sidan stan, kan det här huset bara nå upp till 425 000 dollar eftersom det är omgivet av fastigheter som i genomsnitt är värda 300 000 dollar.
Hur fastighetsvärderare använder regressprincipen för att värdera fastigheter
Regressprincipen är viktig för fastighetsvärderare. Så här fungerar den i det här sammanhanget:
- Värderingsmännen fastställer försäljningssiffrorna för liknande fastigheter i närheten av den fastighet de värderar. Husens värde representeras som pris per kvadratfot, eller hittas genom att dividera husets fastställda värde med dess kvadratmeter;
- Med dessa siffror i åtanke tittar värderaren sedan på skillnaderna mellan fastigheterna. Det kan vara skillnader i antalet sovrum, skillnader i tomtstorlek och skillnader i kvadratmeter. Det är viktigt att komma ihåg att större inte automatiskt betyder mer värdefullt när det gäller bostäder. Andra faktorer som påverkar enskilda fastighetsvärden är bland annat tillståndet i hemmets interiör och dess utformning; sedan
- Med hjälp av dessa uppgifter kan värderaren kartlägga enskilda fastigheter som punkter på ett diagram och se hur, om man kontrollerar för specifika variabler, ett enskilt hems värde kan påverkas negativt av fastigheter med lägre värde i närheten.
I slutändan kan ett hems taxeringsvärde göra många saker. Det kan vara anledningen till att en potentiell köpare hoppar av en affär – efter att ha sett vad en bostad verkligen är värd kan han eller hon välja att leta någon annanstans för att hitta en bostad som är mer värd. Eller så kan det användas för att fastställa ett hems värde som en giftorättslig tillgång i ett pars skilsmässa. Kommersiella fastigheter värderas också för tillgångsvärdering vid konkurser, fusioner, förvärv, skilsmässor, kommersiella försäljningar och kommersiella köp.
Förbered dig för din nästa karriär med Real Estate Prep Guide
När du verkligen vill bli fastighetsmäklare måste du förbereda dig grundligt för din examen för fastighetsmäklarlicens. Börja förbereda dig för din examen idag med Real Estate Prep Guide. Vi är så övertygade om att vårt material är effektivt att vi erbjuder en fullständig pengarna-tillbaka-garanti till varje student som inte klarar sin examen för fastighetsmäklarlicens. Du kan klara din examen och vi är här för att hjälpa dig att göra just det. Arbeta med Real Estate Prep Guide för att komma närmare ditt karriärmål inom fastighetsbranschen.