OCEAN CITY – Lomakeskussuunnittelijat hyväksyivät tällä viikolla uuden viisikerroksisen, 105 huoneen merkkihotellin asemakaavan, mutta eivät ennen kuin naapureiden huolenaiheet mahdollisista viemäröintiongelmista saatiin hälvennettyä.
Ocean Cityn kaupunkisuunnittelulautakunta sai tiistaina käsiteltäväkseen asemakaavoituskatsauksen, joka koski Coastal Highwayn varrella sijaitsevan uuden Hilton Tru -hotellin rakentamista Coastal Highwayn varteen, kadun 33rd Streetin ja Hitchens Avenuen välillä. Alueella sijaitsee tällä hetkellä Planet Maze -laser tag -laitos sekä minigolfrata, joka lopulta puretaan uuden hotellihankkeen tieltä. Hilton Tru on majoitusjätin suhteellisen uusi konsepti, joka vetoaa nuorempaan väestöryhmään.
Paikallinen asianajaja Hugh Cropper IV, joka edusti hankkeen kehittäjää Deep Blue Hospitalitya, selitti, että konsepti sisältää hyvin varustettuja mutta pienempiä hotellihuoneita, joissa korostetaan enemmän yhteisiä tiloja. Esimerkiksi 33rd Streetillä sijaitsevan uuden Hilton Tru -hotellin suunnitelmissa on sisä- ja ulkotilojen yhteisiä tiloja, joissa on pelialueita, työasemia ja muita mukavuuksia.
”Se on uusi konsepti”, hän sanoi. ”Se on tavallaan askel toiseen suuntaan. Trendi on ollut isommat huoneet ja sviitit, mutta tämä on pienempi ja nykyaikaisempi. Täällä on paljon yhteisöllistä aluetta. Konseptina on kannustaa ihmisiä käyttämään yhteisöalueita eikä viettämään niin paljon aikaa huoneissaan.”
Suunnittelupäällikkö Frank Hall käsitteli järjestelmällisesti henkilökunnan huolenaiheita ja ehtoja suunnitelmien huolellisen tarkastelun jälkeen, mukaan lukien liikennevaikutukset, valaistus ja maisemointi sekä sisään- ja ulospääsyt. Suunnitelmassa esitetään viisikerroksista hotellia, jonka nykyaikainen muotoilu sisältää 105 huonetta ja laajat yhteiset tilat. Hall selitti, että hanke suunnitellussa muodossaan täyttää kaikki kaupungin säännöstön vaatimukset.
”Ei ole mitään erityisiä poikkeuksia eikä poikkeuksia”, hän sanoi. ”Hanke on kaikin tavoin sääntöjen mukainen.”
Jeff Thaler, yksi kehitystiimin päämiehistä, oli samaa mieltä siitä, että henkilökunnan tiukka tarkastelu ei paljastanut tarvetta erityispoikkeuksille tai poikkeuksille. Hankkeessa on vain 104 pysäköintipaikkaa 105 huonetta varten, mutta yksi paikka on varattu kunnalliselle linja-autosuojalle, joten sitä ei lasketa pysäköintivaatimuksiin.
”Meistä tuntuu, että olemme täyttäneet ja tehneet kaiken, mitä meiltä pyydettiin”, hän sanoi. ”Tämä hanke kunnioittaa naapuruston luonnetta, ja siitä tulee suuri voimavara.”
Jotkut suunnittelutoimikunnan jäsenet ilmaisivat huolensa vaikutuksesta liikenteeseen alueella, joka on usein ruuhkautunut jo nyt ruuhka-aikoina. Liikenneinsinööri Betty Tustin Traffic Groupista selitti, että kiinteistön takana on yksisuuntainen huoltotie, joka ohjaisi hotellin liikenteen 33rd Streetin signaloituun risteykseen. Lisäksi asemakaavaan sisältyy runsaasti opasteita, jotka ohjaavat vieraat opastettuihin risteyksiin ja risteysalueille.
”Saimme selville Planet Maze -labyrintin ja minigolfin aiheuttaman liikenteen määrän, ja se oli noin 300 joinakin päivinä ja 800 suurina päivinä, mutta keskimäärin noin 400”, hän sanoi. ”Hotelli, jossa on 105 huonetta, tuottaa paljon vähemmän liikennettä. Vieraat käyttävät julkisia liikennevälineitä tai kävelevät sinne, minne haluavat mennä täällä ollessaan.”
Periaatteessa suurin ongelma, joka uhkasi kaataa asemakaavan hyväksymisprosessin, liittyi kiinteistön hulevesiviemäröintiin. Rakennuttajan insinööri selitti, että suunniteltu hanke vähensi kiinteistöltä valuvan läpäisevän pinnan määrää nykyiseen verrattuna.
Kiinteistön pohjoispuolella on jo olemassa oleva 10 jalan pituinen hulevesien hallintaoikeus, joka lopulta purkautuu lahteen viemäröintijärjestelmän kautta, johon kuuluu myös putkia, jotka johtavat laskuojaan. Tästä 10 jalan helpotuksesta tuli kiistakapula naapurikiinteistöjen omistajille Jamaica Bayn osakehuoneistoissa ja Sandpiper on the Bayn osakehuoneistoissa.
Nämä kiinteistönomistajat eivät vastustaneet uutta hotellia yleisesti ottaen, mutta ilmaisivat huolensa hankkeen osuudesta jo nyt ajoittain haastavaan viemäröintiongelmaan. Kaupungininsinööri Terry McGean esitteli lyhyesti alueen viemäröinti- ja tulvaongelmien historiaa, johon sisältyi vuosikymmeniä sitten nostettu oikeusjuttu. Pohjimmiltaan oli olemassa salaojaputki, joka johti lahdelle johtavaan laskuojaan 10 jalan pituisella sadevesipalvelusopimuksella, joka tukkeutui tai tukkeutui aika ajoin. Lisäksi hiekka ja muut roskat tukkivat usein itse poistoputken, mikä rajoitti hulevesien virtausta kiinteistöiltä.
Oikeusjutun seurauksena palvelusoikeuteen asennettiin uusi viemäröintiputki, joka käsitteli hulevesiä viereisiltä Jamaica Bayn ja Sandpiperin kiinteistöiltä, mutta putki päättyi uuden hotellin sijoituspaikaksi tulevan palstan kiinteistörajalle. Nykyinen putki hotellin tontin varrella olevalla palvelusoikeudella on sittemmin hylätty, eikä se yhdisty viemäriin johtavaan putkeen.
”Tuosta palvelusoikeudesta on kiistelty vuosien varrella”, McGean sanoi. ”Olemme tehneet yhteistyötä kiinteistönomistajien kanssa tässä asiassa. Tuo poistoputki palvelee vain näitä kiinteistöjä. Tältä alueelta ei tule lisähulevesiä. Uskomme, että nämä ehdot on täytetty, ja olemme tyytyväisiä siihen, että tämä hanke on suunniteltu riittävän hyvin.”
McGean sanoi, että vaikka hän on tyytyväinen hankkeen hulevesisuunnitteluun, hän on valmis jatkamaan yhteistyötä hotellin rakennuttajien ja naapurikiinteistöjen omistajien kanssa varmistaakseen, että mahdolliset tulvaongelmat eivät pahene.
”Tunnustamme yhteisön huolenaiheet”, hän sanoi. ”Työskentelimme näiden huolenaiheiden ratkaisemiseksi ja jatkamme niiden ratkaisemista hankkeen edetessä.”
Hankkeen kehittäjä Mike Meoli Deep Blue Hospitality -yrityksestä sanoi, että hänen yrityksensä suostuisi puhdistamaan viemäriputken ja purkuputken tarvittaessa, jos se auttaisi lievittämään naapureiden huolia, vaikka hänen hankkeensa ei odoteta aiheuttavan tulvaongelmia.
”Meille on yhtä tärkeää, että putki ei pääse nousemaan ylöspäin”, hän sanoi. ”Jos kustannukset eivät ole törkeät ja se on tehtävä kerran vuodessa, teemme sen mielellämme.”
Jamaica Bayn ja Sandpiperin naapurikiinteistöjen omistajia edustava asianajaja John Seipp toisti joitakin yhdistetyn kiinteistön viemäröintiongelmien historiaa. Hän sanoi, etteivät viereisten kiinteistöjen omistajat vastustaneet hotellia yleisesti ottaen, mutta heillä oli varauksia ehdotetun viemäröintisuunnitelman suhteen.
”Kysymys kuuluukin, aikovatko he laskea vettä putkistoomme?”, hän sanoi. ”Jos niin, kuinka paljon? Jos he aikovat käyttää putkeamme, haluamme heidän tekevän tutkimuksen, jossa selvitetään, eivätkö kaikki tuolta maa-alueelta putkeen johdettavat vedet ylikuormita putkea.”
Seipp pyysi insinööri ja arkkitehti Keith Iottia pyytämään teknistä asiantuntemusta viemäröintiin liittyvissä kysymyksissä. Iott, joka tutki olemassa olevat olosuhteet ennen tiistain kokousta, sanoi uskovansa, että ehdotetun hotellin tontin varrella olevalla palvelusoikeudella oleva nykyinen putki ei enää toimi.
”Olisin yllättynyt, jos putkiosuuteen menisi vettä”, hän sanoi. ”Koko Planet Maze -kiinteistö valuu tuohon luoteiskulmaan. Mielestäni pitäisi tehdä täydellinen hydrografinen analyysi. Mielestäni se voitaisiin tehdä jatkuvana tarkastuksena ennen rakennusluvan myöntämistä. Tarkoituksena ei ole viivyttää tätä prosessia, eivätkä he vastusta hotellia, mutta tämä vaatii lisätutkimuksia.”
Suuren keskustelun jälkeen suunnittelutoimikunta äänesti 5-0 kahden jäsenen ollessa poissa, ja se hyväksyi uuden Hilton Tru -hotellin asemakaavan sillä ehdolla, että rakennuttaja jakaa viemäröintiraportit naapurikiinteistöjen omistajien Jamaica Bayn ja Sandpiperin kanssa.