Singaporessa on kolme pääasiallista vuokrasopimustyyppiä: vapaarahoitteinen, 999 vuoden ja 99 vuoden vuokrasopimus.
Vapaarahoitteiselle maalle rakennettujen kiinteistöjen osalta maa kuuluu vuokraoikeuden omistajalle määräämättömäksi ajaksi, joten vuokrasopimuksen päättymisestä ei tarvitse olla huolissaan (paitsi tietysti pelätyn valtion hankinnan yhteydessä). Tämä koskee jossain määrin myös 999 vuoden vuokrakiinteistöjä, sillä 999 vuotta on varmasti tarpeeksi pitkä aika useiden sukupolvien asuttamiseen vaivattomasti.
Huolestuttavimpia ovat kuitenkin 99 vuoden vuokrakiinteistöt. Mitä oikeuksia tämän omaisuusluokan omistajilla on vuokra-ajan päättyessä, kun maan omistusoikeus palautuu alkuperäisille omistajilleen?
Tässä artikkelissa keskitymme vuokrasopimuksen päättymisen vaikutukseen yksityisten kiinteistöjen omistajiin (kuten osakehuoneistoihin ja yksityistettyihin HUDC-yhtiöihin). Jos olet huolissasi HDB-asunnoista, olemme kirjoittaneet niistä täällä.
Kenen omistukseen vuokraoikeus palautuu ja mitä sitten tapahtuu?
Yli kolme neljäsosaa Singaporen maasta on valtion omistuksessa, ja se on Singaporen maanhallintoviranomaisen (SLA) hallussa, joka toimii maan säilyttäjänä. Loppuosa koostuu harvoista vapaan maan osista, jotka ovat muiden valtion virastojen, kuten HDB:n, JTC:n, PSA:n ja yksityisten omistajien hallussa.
99-vuotisen vuokrasopimuksen päättyessä maan omistusoikeus palautuu takaisin valtiolle, ja mahdollisten kiinteistönomistajien oikeudet käytännössä lakkaavat.
Mutta varmasti kiinteistönomistajat ovat oikeutettuja oikeudenmukaiseen korvaukseen kiinteistölle jäävistä asunnoistaan Valitettavasti ei. Kova (ja joidenkin mielestä epäoikeudenmukainen) todellisuus on se, että SLA:lla ei ole minkäänlaista velvollisuutta korvata tai maksaa minkäänlaista korvausta.
Mitä vaihtoehtoja 99-vuotisen vuokrasopimuksen omaavilla kiinteistönomistajilla sitten on?
99-vuotisen vuokrasopimuksen piiriin kuuluvien kiinteistöjen omistajilla on kaksi vaihtoehtoa, joihin molempiin liittyy se, että he maksavat valtiolle palkkion vuokrasopimuksen voimassaolon pidentämisestä.
He voivat joko täydentää maansa vuokrasopimusta suoraan SLA:n kanssa tai myydä kiinteistönsä kolmannelle osapuolelle (niin sanottu kollektiivinen tai en bloc -myynti). Kummankin vaihtoehdon on oltava kaikkien omistajien yhteinen, eikä niitä voida toteuttaa yksilöllisesti.
Lease Top-Up
Tällöin kiinteistönomistajat hakevat SLA:lta vuokrasopimuksensa täydentämistä takaisin 99 vuoteen maksamalla maapalkkion. Jos tontilla on jäljellä esimerkiksi 50 vuotta, omistajat voivat täydentää vuokrasopimusta vielä 49 vuodella niin, että vuokrasopimus on jälleen 99 vuotta.
SLA:n pääarvioija arvioi tämän palkkion tapauskohtaisesti ottaen huomioon muun muassa vuokrasopimuksen jäljellä olevien vuosien määrän.
Tässä vaiheessa on SLA:n harkinnassa, hyväksytäänkö vai hylätäänkö hakemus. Päätöstä tehdessään SLA ottaa huomioon vuokrasopimukseen liittyviä eri tekijöitä, muun muassa sen, sopisiko jatkaminen hallituksen pitkän aikavälin aikomuksiin maan suhteen ja optimoisiko ehdotettu käyttötarkoitus maan käytön.
Hyväksytyn vuokrasopimuksen jatkamisen tapauksessa kiinteistönomistajat voivat jatkaa kiinteistönsä asuttamista uusitun 99-vuotisen vuokrasopimuksen ajan.
Tämä olisi tietysti ihanteellinen vaihtoehto useimmille 99-vuotisten kiinteistöjen omistajille, mutta valitettavasti SLA:n perimä kohtuuton tonttipalkkio tekee tästä vaihtoehdosta aivan liian kalliin tavallisille yksityishenkilöille, ja sen valitsevat yleensä yritykset tai muut yksityisomistuksessa olevat yhteisöt, joilla on siihen varaa.
Esimerkkejä kiinteistöistä, joihin on onnistuneesti lisätty vuokrasopimuksia, ovat entinen Shing Kwan House ja ICB Building (nykyinen SGX Building), entinen Overseas Union House (nykyinen 50 Collyer Quay) ja entinen HMC Building (nykyinen Lumiere).
Kollektiivinen (tai en bloc) myynti
Kollektiivinen (tai kuten se yleisesti tunnetaan, en bloc) myynti on vaihtoehto, jota yksittäiset asunnonomistajat suosivat, koska se siirtää tonttipalkkion maksamisesta aiheutuvan raskaan velvoitteen yksityisille rakennuttajille tai yrityksille, joilla on siihen paremmat mahdollisuudet.
Huonona puolena on se, että toisin kuin vuokrasopimuksen täydentämisessä, omistajilla ei ole enää oikeutta jäädä kiinteistöönsä, koska oikeudet vuokrasopimukseen siirtyvät sen sijaan yksityisille rakennuttajille.
Mitä he kuitenkin saavat, on korvaus omaisuudestaan, johon heillä ei olisi ollut oikeutta, jos vuokrasopimus olisi yksinkertaisesti päättynyt.
2007 oli en bloc -myyntien huippuvuosi, mukaan lukien tähän mennessä suurin en bloc -myynti: Farrer Courtin asuntojen myynti. Sen 618 yksikköä myytiin yhteensä 1,339 miljardilla dollarilla, mikä toi kullekin asunnonomistajalle 2,122-2,238 miljoonaa dollaria (yleiskustannusten jälkeen). Vuonna 2016 myytiin myös kaksi yksityistettyä HUDC-kiinteistöä (Shunfu Ville ja Raintree Gardens), ja ennustamme, että tämä HUDC-kiinteistöjen kokonaismyyntitrendi jatkuu vuonna 2017.
Jos etsit katsausta en bloc -myyntiprosessiin, tutustu sitä käsittelevään artikkeliin täällä.
99 vuoden vuokrakiinteistöt:
Jos tavoitteenasi on ostaa koti, jonka voit siirtää sukupolvelta toiselle, 99 vuoden vuokrakiinteistö ei todellakaan ole sinua varten.
Mutta jos tyydyt vain omistamaan kodin elinaikanasi (hei, lapsesi voivat huolehtia itsestään) tai ostat sen puhtaasti sijoitustarkoituksessa, sitä kannattaa vakavasti harkita.
Olemme käsitelleet vapaarahoitteisten vs. vuokrakiinteistöjen kysymystä jo aiemmin, joten tutustu tarkempaan vertailuun täällä.
Kaikkakin kiinteistön vuokraoikeus vaikuttaa epäilemättä sen arvonnousumahdollisuuksiin, on myös muita tekijöitä, jotka vaikuttavat asiaan. Riippumatta siitä, ostatko esimerkiksi vapaarahoitteisen vai vuokrakäytössä olevan n, valitse kohde, joka sijaitsee lähellä MRT-asemaa, hyviä kouluja ja muita mukavuuksia (voit tehdä tämän 99.co:n hakusuodattimien avulla, joiden avulla voit rajata tuloksia sen mukaan, kuinka lähellä eri mukavuuksia se sijaitsee). Nämä tekevät rakennuskohteesta halutumman yksityisille rakennuttajille, mikä parantaa mahdollisuuksiasi myydä kiinteistö myöhemmin.